Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was sich für Industrie und Gewerbe ändert

Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Es löst das Gebäudeenergiegesetz ab und streicht die als Heizungsgesetz bekannte Pflicht, wonach neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden mussten (Bundesregierung, Neues Gebäudemodernisierungsgesetz). Das Bundeswirtschaftsministerium beziffert die Entlastung für Bürgerinnen und Bürger, Handwerk, Baugewerbe und Heizungsbranche auf rund 7,4 Milliarden Euro und bewirbt das Gesetz als Investitionsprogramm für den Wärmemarkt (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Gebäudemodernisierungsgesetz ist Investitionsprogramm für den Wärmemarkt). In der öffentlichen Debatte dominiert bis heute die Heizungsfrage für Eigenheime, doch für Industrie- und Gewerbebetriebe liegt der eigentliche Kern des Gesetzes woanders: Dasselbe Gesetz setzt nämlich zugleich die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 in nationales Recht um, die am 28. Mai 2024 in Kraft trat und die Vorgängerrichtlinie aus dem Jahr 2010 ablöst. Sie soll die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in der gesamten EU verbessern, mit dem Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050, und schreibt dafür unter anderem verbindliche Sanierungsquoten für die energetisch schlechtesten Gebäude sowie Vorgaben zur Gebäudeautomation vor (EUR-Lex, Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden). Für Betriebs-, Verwaltungs- und Logistikgebäude entstehen dadurch neue, bußgeldbewehrte Betreiberpflichten, die mit der Heizungsfrage überhaupt nichts zu tun haben und deren Fristen schon jetzt laufen (Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278).

Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz an der Heizung?

Die bisherige 65-Prozent-Pflicht war im Gebäudeenergiegesetz auf mehrere Paragrafen verteilt: § 71 legte die Quote selbst fest, die §§ 71b bis 71p regelten, wie sie für die einzelnen Heizungsarten konkret nachzuweisen war, und § 72 enthielt die dazugehörigen Übergangsfristen. Genau dieses Paket streicht das Gebäudemodernisierungsgesetz vollständig, der Gesetzgeber begründet das damit, dass die Regelungen „teilweise zu Verunsicherung geführt“ hätten und sich „als zu komplex und wenig praktikabel erwiesen“ hätten (Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278). Nur ein Paragraf aus dieser Gruppe überlebt: Der bisherige § 71a, der schon eine Gebäudeautomationspflicht enthielt, wird nicht gestrichen, sondern als neuer § 56 fortgeführt und sogar verschärft. An die Stelle der gestrichenen Quote tritt stattdessen in § 42 ein technologieoffener Optionskatalog, der beim Heizungstausch zulässig ist:

• Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung
• elektrisch angetriebene Wärmepumpe
• solarthermische Anlage
• Biomasse- oder Wasserstoffheizung
• Wärmepumpen-Hybridheizung
• Solarthermie-Hybridheizung
• Stromdirektheizung
• Anschluss an ein Wärmenetz
• „eine andere innovative Heizungslösung“

(§ 42 Absatz 2, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278)

Wer sich aus diesem Katalog für eine fossile Anlage entscheidet, ist damit aber nicht aus der Pflicht: Für sie greift die sogenannte Bio-Treppe nach § 43. Absatz 1 verlangt, dass beim Neueinbau einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude ein steigender Mindestanteil der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt:

Für Wärmepumpen-Hybridheizungen gilt bei der Bio-Treppe eine Sonderregel: Nach § 43 Absatz 4 kommt es nicht auf die Anlage selbst an, sondern darauf, wie sie betrieben wird. Die Pflicht aus Absatz 1 gilt bereits dann als erfüllt, wenn die Anlage „bivalent parallel mit Vorrang für die Wärmepumpe“ betrieben wird: Wärmepumpe und fossile Zusatzheizung bleiben zwar beide angeschlossen und einsatzbereit, im laufenden Betrieb deckt aber die Wärmepumpe den Wärmebedarf, und die fossile Heizung springt nur bei Spitzenlast oder Ausfall ein. In Betriebs- und Verwaltungsgebäuden reicht diese Betriebsweise allein jedoch nicht aus: Soll mehr als 15 Prozent der Pflicht über die Wärmepumpe angerechnet werden, muss eine fachkundige Person das ab 2035 nachweisen, bei abweichenden Betriebsweisen bereits ab dem 1. Januar 2029. Damit entscheidet nicht mehr die Anlage allein, sondern ihre tatsächliche Fahrweise über die Rechtskonformität, und diese Fahrweise wird zur dokumentationspflichtigen Aufgabe (§ 43 Absatz 4, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278).

Welche neuen Pflichten treffen Industrie- und Gewerbegebäude?

Gebäudeautomation nach § 56
Während die Heizungsdebatte die Aufmerksamkeit bindet, setzt dasselbe Gesetz die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 um, deren Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 ablief, und führt darüber Pflichten ein, die Betriebs- und Verwaltungsgebäude direkt betreffen. Die wichtigste steht in § 56, der eine bereits seit dem 1. Januar 2024 im GEG bestehende Pflicht ersetzt und deutlich verschärft:

(§ 71a GEG – Gebäudeautomation · § 56 Absatz 1 und 2, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278)

Weil die Schwelle auf ein Viertel des bisherigen Werts sinkt, fallen deutlich mehr Hallen, Werkstätten, Verwaltungsbauten und Logistikimmobilien neu in den Pflichtbereich, die unter der alten 290-Kilowatt-Grenze noch nicht betroffen waren. Betroffen ist jedes Nichtwohngebäude mit einer Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage von mehr als 70 Kilowatt: Der Eigentümer muss dafür ein technisches System zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung installieren, also Sensorik, Regelungstechnik und Auswertungssoftware, die Verbräuche erfasst und die Anlage steuert, es sei denn, diese Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar. Der Verstoß ist bußgeldbewehrt, denn ordnungswidrig handelt, wer „entgegen § 56 Absatz 1 ein Nichtwohngebäude nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig ausrüstet“ (Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278).

Beim Anforderungskatalog selbst ändert sich unterdessen wenig: Der alte § 71a enthielt eine Pflicht zur Benennung einer verantwortlichen Person für die laufende Optimierung, die im neuen § 56 entfällt. Dafür verlangt § 56 zusätzlich die Überwachung der Raumklimaqualität, die es im alten § 71a noch nicht gab. Inhaltlich verlangt § 56 Absatz 2 mehr als einen Zähler. Das vorgeschriebene System muss:

• Verbräuche überwachen: eine kontinuierliche Überwachung, Protokollierung und Analyse der Verbräuche aller Hauptenergieträger und aller gebäudetechnischen Systeme durchführen und diese Verbräuche anpassen.
• Herstellerunabhängige Daten bereitstellen: die erhobenen Daten über eine gängige und frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich machen, sodass Auswertungen firmen- und herstellerunabhängig erfolgen können.
• Effizienz-Sollwerte aufstellen: Anforderungswerte zur Energieeffizienz des Gebäudes festlegen.
• Effizienzverluste erkennen: Schwachstellen gebäudetechnischer Systeme identifizieren.
• Betreiber informieren: über mögliche Verbesserungen der Energieeffizienz informieren.
• Raumklima überwachen: die Raumklimaqualität kontinuierlich überwachen.

(§ 56 Absatz 2, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278)

Besonders folgenreich ist der zweite Punkt, denn er verortet die Datenhoheit beim Betreiber statt beim Hersteller: Eine geschlossene, herstellergebundene Insellösung genügt damit nicht mehr. Für Neubauten verlangt Absatz 3 zusätzlich einen höheren technischen Standard: Automationsgrad B nach DIN/TS 18599-11:2025-10 bei Anlagen über 290 Kilowatt und Automationsgrad C bei Anlagen über 70 Kilowatt. Die Norm unterteilt Gebäudeautomation in vier Stufen von A (höchste Energieeffizienz) bis D (nicht energieeffizient) für die Bereiche Heizung, Kühlung, Lüftung, Trinkwassererwärmung, Beleuchtung und technisches Gebäudemanagement. Automationsgrad C war bislang die übliche Referenzausstattung für Nichtwohngebäude, Automationsgrad B verlangt zusätzlich mehrere bedarfsgeführte, miteinander kommunizierende Regelfunktionen, zum Beispiel eine bedarfsgeführte, kommunizierende Regelung der Vorlauftemperatur oder ein automatisches Pumpenmanagement. Laut DIN EN 15232 lassen sich beim Sprung von C auf B rund 20 Prozent der thermischen und 7 Prozent der elektrischen Energie einsparen (dena, Verpflichtende Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden (§ 71a GEG) – Teil 2: Neubau · dena/KEDi, Anforderungen an „Automatisierungsgrad B oder besser“ gemäß DIN V 18599-11). Hinzu kommt ein technisches Inbetriebnahme-Management über mindestens eine Heiz- beziehungsweise Kühlperiode (§ 56 Absatz 3, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278).

Weitere Betreiberpflichten aus der Heizungsgesetz-Reform
Neben § 56 bestehen weitere, ebenfalls bußgeldbewehrte Betreiberpflichten, die in der Praxis leicht übersehen werden, weil sie nicht aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz selbst stammen, sondern bereits aus der Heizungsgesetz-Reform von 2023/2024, an der das neue Gesetz lediglich einzelne Verweise korrigiert und eine Frist präzisiert:

(§ 60a GEG – Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen · § 60b GEG – Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen · sprengnetter.de, Pflicht zur Heizungsprüfung und Durchführung eines hydraulischen Abgleichs am 1. Oktober 2024 in Kraft getreten)

Für Betriebe mit größeren Betriebs-, Verwaltungs- oder Logistikgebäuden im Bestand heißt das: Diese drei Prüf- und Optimierungspflichten laufen unabhängig von der Heizungsdebatte weiter und sollten nicht mit der Gebäudeautomationspflicht aus § 56 verwechselt werden.

Nullemissionsgebäude-Standard für Neubauten
Für Neubauten kommt der Nullemissionsgebäude-Standard hinzu, der verlangt, dass ein zu errichtendes Gebäude „an seinem Standort keine Kohlenstoffdioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht“ (Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278), und der für Gebäude der öffentlichen Hand ab dem 1. Januar 2028 und für alle übrigen Gebäude ab dem 1. Januar 2030 gilt (BBSR, GEG-Infoportal: Gebäudemodernisierungsgesetz – Inhalt und Verfahren). Der Standard betrifft dabei nur die Gebäudeenergieversorgung, also Heizung, Kühlung und Warmwasserbereitung des Gebäudes selbst, nicht die Produktionsprozesse darin. Eine neu gebaute Werkshalle darf also weiterhin über Öfen, Kessel oder Maschinen Prozessemissionen verursachen, verboten ist nur, die Gebäudeheizung mit einer vor Ort betriebenen fossilen Feuerung zu versorgen, etwa einem Gaskessel für Büro- oder Hallenbereiche. Wer heute einen Neubau plant, der nach 2030 in Betrieb geht, trifft die Entscheidung über die Wärmeversorgung des Gebäudes also bereits unter diesem Vorzeichen.

Solarpflicht und Sanierungspflicht für den Bestand
Neben Gebäudeautomation und Nullemissionsstandard führt das Gesetz mit § 106 erstmals eine bundesweit einheitliche Solarpflicht ein, mit der Deutschland Artikel 10 der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 umsetzt und die schrittweise sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude erfasst (BBSR, GEG-Infoportal: Gebäudemodernisierungsgesetz – Inhalt und Verfahren). Die Schwelle sinkt dabei in vier Stufen, bis Neubauten und Bestandsgebäude auf demselben Niveau landen:

(§ 106 Absatz 2, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278 · pv magazine Deutschland, Gebäudemodernisierungsgesetz sieht bundesweite Solarpflicht vor)

Anders als die Gebäudeautomationspflicht schreibt § 106 keine bestimmte Technologie vor: Die Pflicht lässt sich wahlweise mit einer Photovoltaikanlage oder einer solarthermischen Anlage erfüllen. Sie entfällt, wenn die Installation technisch unmöglich, funktional nicht sinnvoll oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist (pv magazine Deutschland, Gebäudemodernisierungsgesetz sieht bundesweite Solarpflicht vor), oder wenn andere öffentlich-rechtliche Vorschriften wie der Denkmalschutz entgegenstehen (t-online, GModG: Bundesweite Solarpflicht kommt – diese Fristen gelten). Für Unternehmen mit Standorten in mehreren Bundesländern ist zudem wichtig, dass § 106 die bereits bestehenden, teils strengeren Solarpflichten einzelner Länder wie Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen unberührt lässt, denn das Bundesgesetz definiert erstmals lediglich ein bundesweites Mindestniveau, an dem sich auch Betriebe orientieren können, deren Neubauten oder Sanierungen bislang je nach Standort unterschiedlichen Länderregeln unterlagen (pv magazine Deutschland, Gebäudemodernisierungsgesetz sieht bundesweite Solarpflicht vor).

Für den Bestand ergänzt § 40 eine eigene Sanierungspflicht, die unabhängig von der Solarpflicht gilt: Der Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes muss mit geeigneten Maßnahmen dafür sorgen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache eines vergleichbaren Referenzgebäudes beträgt. Als erfüllt gilt die Pflicht automatisch, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet wurde, mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994 saniert ist, überwiegend mit Biomasse oder Wärmepumpe beheizt wird oder an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist. Ausgenommen sind zudem unter anderem Gebäude vor dem Abriss oder einer umfassenden Sanierung, Baudenkmäler, Industrieanlagen, Werkstätten und Landwirtschaftsgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie kleine freistehende Gebäude. Den Nachweis regelt § 41 über einen Energieausweis (§ 40, § 41, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278).

§ 106 Absatz 3 verzahnt beide Pflichten: Die Solarpflicht entfällt, wenn für das Gebäude ohnehin Maßnahmen nach § 40 Absatz 1 zu ergreifen sind, sodass ein Bestandsgebäude nicht gleichzeitig die Sanierungs- und die Solarpflicht erfüllen muss (§ 106 Absatz 3, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278).

Die Solarpflicht ist damit weniger eine Frage des Ob als des Wie: Eine feste Mindestgröße wie eine Mindestfläche oder Mindestleistung schreibt § 106 nicht vor, verlangt aber, dass das Gebäude von vornherein so konzipiert wird, dass das Solarpotenzial am Standort optimiert und eine kosteneffiziente Installation ermöglicht wird (§ 106 Absatz 1). Eine reine Alibi-Anlage genügt dem also nicht. Wer ohnehin ein Nichtwohngebäude neu baut oder das Dach grundlegend saniert, muss die PV- oder Solarthermieanlage also in die Investitionsplanung aufnehmen und dabei entscheiden, ob sie nur diesen Mindestrahmen abdeckt oder gleich groß genug ausgelegt wird, um den eigenen Strom- oder Wärmebedarf wirtschaftlich zu decken (§ 106 Absatz 1, Deutscher Bundestag, Gesetzentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz, Drucksache 21/6278).

Was das für Unternehmen bedeutet

1. Die Heizungswahl wird zur Investitionsrechnung unter Unsicherheit: Ob Wärmepumpe, Hybridsystem, Fernwärme, BHKW oder eine weiterlaufende Gaslösung am günstigsten ist, hängt vom erwarteten Verlauf der Strom-, Gas- und CO₂-Preise sowie von den steigenden Quoten der Bio-Treppe ab, sodass die Entscheidung eine belastbare Szenariorechnung über die gesamte Nutzungsdauer verlangt statt einer Momentaufnahme der Anschaffungskosten.
2. Die Fahrweise wird zur Compliance-Frage: Bei Wärmepumpen-Hybridheizungen entscheidet der bivalent parallele Betrieb mit Vorrang für die Wärmepumpe darüber, ob die Bio-Treppen-Pflicht aus § 43 erfüllt ist, und in Nichtwohngebäuden ist der Anteil zudem nachzuweisen, sodass Betriebsführung und Dokumentation zusammenfallen und nicht mehr getrennt behandelt werden können.
3. Die 70-Kilowatt-Schwelle erzeugt einen festen Zeitplan: Wer eine Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlage über dieser Grenze betreibt, muss bis zum 31.12.2029 ein Automatisierungssystem mit Verbrauchsüberwachung und offener Schnittstelle installieren (§ 56). Weil dafür so oder so in Sensorik, Regelungstechnik und Datenanbindung investiert wird, entscheidet sich schon bei der Auswahl des Systems, ob daraus nur eine geschlossene Insellösung zur reinen Pflichterfüllung wird oder eine offene Datenbasis, die sich anschließend für die eigene wirtschaftliche Steuerung nutzen lässt.
4. Solarpflicht und Sanierungspflicht treffen oft denselben Bautermin: Wer ab 2027 neu baut oder ab 2028 das Dach großflächig saniert, muss eine PV- oder Solarthermieanlage einplanen (Solarpflicht, § 106), und wer ohnehin ab 2030 die Sanierungspflicht für Bestandsgebäude (§ 40) erfüllen muss, kann beide Vorhaben in einem Projekt bündeln statt sie getrennt anzugehen.
5. Neubauten unterliegen ab 2030 dem Nullemissionsstandard: Wer heute einen Neubau plant, der nach 2030 in Betrieb geht (bei öffentlichen Gebäuden schon ab 2028), muss die Gebäudeheizung von Anfang an ohne vor Ort verbrannte fossile Brennstoffe auslegen, sodass sich die Technologieentscheidung bereits in der Planungsphase entscheidet.

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